房地产上海近期房价市场走势(新闻)

房地产：上海近期房价市场走势

房地产：上海近期房价市场走势 更新时间：2010-9-14 5:39:18 　　我们的观点：　　近期，随着大量报道“房价上涨”的消息，市场的焦点转为担忧新的调控政策出台，于是“二次调控”、“试点房产税”等传言又开始甚嚣尘上。关于这些传言的政策是否属实，我们实难确认，即使从政府不同部委对此的表态似乎也不尽相同。尽管利空的政策消息对地产股产生了很大的压制，但我们依然对地产后市保持乐观，我们的坚定并不是“固执己见”，也不是“为了看多而看多”，我们只是从我们一贯提出的地产股分析框架来进行后市的判断。　　当然，我们的乐观判断有两个非常重要的假设前提：　　1)若房价是决定政策是否加码的主要指标，我们理解，这个房价不是均价，也不是个别或局部的价格，应该是整体的价格走势，也就是说目前被热议的所谓房价上涨是非常值得深究的。　　2)政策调控的目的是：控制房价涨幅、涨幅过快区域房价适当回落，而不是要让房价大幅下跌。现在的情况是多数主要城市房价止涨或略有下跌，至少是涨幅明显得到控制，一线城市，如北京、上海、杭州等新开楼盘房价出现一定程度的回落，幅度大约10%-20%。所以，现在的状况是符合我们理解的调控方向的，政策再次加码从这个逻辑上很难说通。除非政府对目前房价回落的幅度是不满意的，其调控的目的是要让房价大幅下跌。如果要以这个为调控目的，恐怕目前的政策力度的确是不够的。　　下面我们就以上海为例，与大家共同探讨一下上海目前的房价状况。　　近期成交均价的提升主要受当期推盘情况和成交结构的影响。上海住房成交均价连续三周上涨，于是很多人得出近期上海房价上涨的结论。其实，均价只是个数字游戏，很难反映真实的房价情况。从图1我们看到，一周均价较上涨了2271元/平米，幅度达到11.4%。但从三周成交TOP10中，我们看到，成交项目的结构化差异非常明显，高价楼盘的成交明显拉高了均价。其中，成交TOP10中均价2万/平米以上楼盘仅1个，2.5万/平米以上楼盘为零；而一周中，2万/平米以上楼盘有5个，3万/平米以上楼盘0个；到一周，2万/平米以上楼盘有5个，3万/平米以上楼盘2个。但我们发现同一个楼盘，价格则变化不大。看来成交均价提升主要受当期推盘情况和成交结构的影响。　　后期成交均价的参考价值可能依然很低。据商报统计，上海豪宅已有全面开花之势，将有20多个高端项目在下半年入市。除了前不久推新房源的尚海湾、徐汇苑、玺园、永业公寓二期等楼盘，接下来还将迎来仁恒怡庭、闵行星河湾等项目推盘。在几个中心城区，卢湾区浦江湾1号近期将要推盘，翠湖天地也有一批新房源要上市；在黄浦区，公馆77、绿城黄浦湾和外滩九里都有一批新房源需要上市消化；徐汇区的远雄徐汇园即将上市，而区域内尚海湾、百汇园和徐汇苑几个项目的竞争也已经很激烈，此外该区域核心商圈也还有鼎园、嘉御苑等项目。而在其他区域，还有复地新都国际、都荟豪庭等楼盘亮相。这些市区高端项目的入市很可能依然会拉高成交均价，或造成成交均价的大幅波动，看来，后期用成交均价来说明房价变化的参考价值将变得更加不合理。　　打折促销楼盘逐渐增多，整体房价并没有掉头向上。见图2.　　供应即将迎来放量。8月之前新盘供应量依然偏少，短期造成一定的房价上涨预期，但这种预期能否成真，尚待9月以后供应的情况。按照搜房网数据显示，9月份，上海预计新开楼盘数量将达到79个，而8月仅32个新开楼盘，供应即将迎来放量。

招聘网

招聘

招聘

找工作